成都市房地产评估协会
                             成房评协 〔2016〕 05号
           关于印发《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）
                           估价技术指引的通知
各房地产估价机构、房地产估价师：
随着新《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）自2015年12月1日实施及银行存款利率市场化的推进，房地产估价技术亟待创新完善。为进一步提高成都市房地产估价技术的科学性和实用性，成都市房地产评估协会制定了《房地产估价规范》估价技术指引，并经协会理事会讨论通过，现予以印发，请遵照执行。
特此通知!
附件：
《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）估价技术指引之一
《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）估价技术指引之二
《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）估价技术指引之三
成都市房地产评估协会
二○一六年十月十八日
主题词：成都市 房地产估价规范△ 技术指引△
报：局领导，市场监管处，房地产市场服务中心。
成都市房地产评估协会 2016年10月18日印发
（共印3份）
附件：
《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）
估价技术指引之一
——附件的撰写
一、附件的内容和顺序
根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第7.0.19条款，评估报告的附件应该包含下列内容，并请顺序一致：
（一）估价委托书复印件；
（二）估价对象位置图；
（三）估价对象实地查勘情况说明(说明应包括实地查勘及入室与否，若未入室应说明原因，并且列明实地查勘的估价师名字)；
（四）估价对象照片（包括估价对象内部、外部和周围环境状况的照片）；
（五）估价对象权属证明复印件（非权利人委托或非鉴证性估价报告，可以不提供，但要说明无估价对象权属证明复印件的具体原因）；
（六）估价对象法定优先受偿款调查情况（仅抵押贷款估价目的）；
（七）可比实例位置图和外观照片（未采用比较法可以不提
供）；
（八）专业帮助情况和相关专业意见（如无，则不提供）；
（九）估价所依据的其他文件资料（包含但不限于委托方提供的与项目本身有关的规划、测绘、报建、土地出让合同等资料）；
（十）估价机构营业执照和估价资质证书复印件；
（十一）注册房地产估价师估价资格证书复印件。
二、其他注意事项
（一）附件中不包含估价对象变现能力分析与风险提示，该部分内容建议最好放在报告正文之后，附件之前。
（二）估价师声明内容不包含估价师实地查勘情况、专业帮助情况和相关专业意见。
（三）估价报告目录中应按本指引第一款的顺序列出附件各个子项的名称及对应的页码。
成都市房地产评估协会
2016年7月
《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）
估价技术指引之二
——成本法中房地分估、合估的选择与应用
一、《房地产估价规范》对成本法房地分估、合估具体路径选择的有关规定：
4.4.2-1 应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径；
4.4.4-1 土地成本和土地重置成本应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润；
4.4.4-2 重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费，重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润；
4.4.4-3 除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外，土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余期限;
4.4.15-1 对估价对象为包含土地和建筑物的房地产的，房地合估路径的成本价值应为房地产重置成本或重建成本建去建筑物折旧，房地分估路径的成本价值应为土地重置成本加建筑
物重置成本或重建成本减去建筑物折旧；
条文说明4.4.2 要注意房地合估路径中把土地当作原材料的土地重置成本与房地分估路径中把土地当作独立的物的土地重置成本是不同的。另外，在选择房地分估路径时，要注意土地和建筑物的成本构成划分及相互衔接，防止漏项或重复计算；
条文说明4.4.4 对同一宗房地产，房地合估路径中的土地成本与房地分估路径中的土地重置成本，虽然针对的是同一块土地，但两者对应的土地状况一般是不同的。房地分估路径中的土地重置成本对应的土地状况，比房地合估路径中的土地成本对应的土地状况，一般要“熟”些。
二、估价师选择房地分估、合估路径时要结合以下条件确定：
（一）优先选择房地合估路径；
（二）符合以下条件时可选择分估路径：
1、项目开发建设周期较短，通常一年以内的情况；
2、能直接在地上进行房屋建设的小块熟地的情况；
3、有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。
三、估价师在测算过程中的注意事项：
（一）房地合估路径中不能用房地产重置成本考虑成新率确定最终评估结果，应该只是减去建筑物折旧。
（二）房地合估路径中是把土地当作原材料，模拟从取得土地到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程所发生的各项成本、费用、税金等必要支出，以及正常的开发利润，然后在此基础上结合估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成，进而测算出各个构成项目的金额。 因此其对应的土地重置成本应该是土地在价值时点的状况，土地使用期限是自价值时点起计算的土地剩余期限。
（三）房地分估时要注意土地和建筑物的成本构成划分及相互衔接（如基础设施工程费用等），防止漏项或重复计算。
（四）采用成本法得出的初步测算结果，应综合考虑以下因素进行相关调整，这些因素包括土地与建筑物的均衡性、适合性、项目选址是否妥当、规划设计是否合理、施工质量好坏、土地使用权剩余期限、建筑物经济寿命期限、周围环境的变化以及房地产市场供求情况等。
成都市房地产评估协会
2016年7月
《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）
技术指引之三
——权属等资料的核查验证与如实披露
一、《房地产估价规范》对估价对象的权属等资料进行核查验证的有关规定：
3.0.4 -1 估价工作的主要内容及质量要求 ，应包括拟采用的估价方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等;
3.0.6 对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并应将复印件与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对象的权属状况;
7.0.19-4 当估价委托人不是估价对象权利人且估价报告为非鉴证性估价报告时，可不包括估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印件的具体原因，并将估价对象权属状况作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明;
条文说明3.0.6 虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料，并对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，但也要对估价委托人提供的资料进行审慎检查。对于估价对象的权属状况，当估价委托人是估价对象权利人的，不能
仅凭权属证明复印件作出判断，应与原件核对。
二、估价师在查看权属等资料的原件时应该注意以下内容：
（一）常识性判断权利人提供的权属等资料原件的真实性，同时在评估报告中说明已经查看了委托人提供的权属证明原件，在估价人员无明显理由怀疑原件真实性情况下设定委托人所提供的原件是真实、合法、准确、完整的；
（二）核对权属证明原件中记载的估价对象权利人、坐落、结构、楼层、房号、性质、用途、面积等关键内容与实地查勘信息的一致性，若发现存在不一致的信息则应特别关注。或者要求提供补充、变更证明资料诸如相关管理部门出具的查询信息摘要、派出所出具的地址变更证明、物业公司出具的自编号证明等；
（三）核对涉及估价对象权益状况变化的事项，如记事栏中的关于他项权利登记及其他信息。
三、估价师在无法查看权属等资料的原件时应尽责履职、如实披露。
（一）无法查看估价对象的权属等资料的原件时，必须在估价报告中如实披露没有查看原件的事实和原因；
（二）权利人确实因特殊原因不能提供权属、合同等资料原件的，需由委托人承诺提供的复印件与原件一致或在复印件上签字盖章确认;
四、估价师在现场查勘时应该关注估价对象权属等资料的原件、复印件所记载内容与估价对象区位、实物、权益的一致性。
成都市房地产评估协会
2016年7月